1. část: Jak banky vyklidily pole.

Píše se rok 2005. Santiago se setkává se svým makléřem, který mu slíbil zařídit hypoteční úvěr na dům. Nedělá si zrovna velké naděje. Nemá prakticky žádné finanční rezervy a jeho příjem je nepravidelný. Makléř je ale doslova úvěrový mág – hypotéka je připravena k podpisu. Úroková sazba sice není nejnižší, navíc po třech letech se mění z fixní na pohyblivou. Makléř ovšem klienta ujišťuje, že úvěr lze výhledově refinancovat. Santiago je nadšený, plní se mu jeho americký sen. Neváhá ani chvíli.  

Jak se to našemu makléři podařilo? Santiago přece spadá do kategorie klientů, kterým se říká NINJA – žádný příjem, žádná práce, žádná aktiva (z angl. No Income, No Job and no Assets). Odborníci používají slovní spojení trh subprime hypoték. Každopádně na hypotečním trhu právě panuje situace, kterou bychom mohli označit jako „No Problem“. Jak bychom to jen vyjádřili. Zkrátka úvěrové standardy amerických bank a hypotečních společností jsou… výrazně uvolněné. Co to znamená v praxi: makléř v žádosti o hypoteční úvěr ponechal pole „příjem“ nevyplněné. A banka s tím nemá problém.

Slon v místnosti  

Spokojení jsou vlastně všichni: Banka má nového klienta, Santiagovi se plní jeho sen a makléř inkasuje provizi, která je za vyřízení subprime hypotéky nezvykle štědrá. Teď si nejspíš říkáte: Když teď půjčují prakticky komukoli, nejsou banky na sebevražedné misi? Jak velká je asi pravděpodobnost toho, že lidé jako Santiago budou úvěr skutečně splácet? Že budou mít z čeho?

Pojďme se podívat, co na to říkají samotní bankéři. Stručná odpověď: je zbytečné se znepokojovat. Tak za prvé, za každou hypotékou je nějaká nemovitost. Ta reálná věc, na kterou si můžete sáhnout. A jak všichni víme, ceny nemovitostí rostou a rostou, a mají k tomu velice dobré důvody. Podívejme se na cenový nárůst rezidenčních nemovitostí v šestiletém období 2000 až 2005:

To máme hezký dvojnásobek. Zkrátka nemovitosti jsou velice solidní investice. Vlastně ta nejsolidnější. A teď to hlavní sdělení: když ceny nemovitostí rostou, mohou dlužníci své úvěry snadno refinancovat, protože roste hodnota zástav.

Ale to není zdaleka všechno.

Potom je tady sofistikovaný americký finanční systém. Finanční instituce na Wall Street zaměstnávající spousty vysoce inteligentních lidí s doktoráty z matematiky a fyziky. Ti přišli na to, jak rizika vyplývající z toho, že banky půjčují kdekomu, prakticky odstranit. Říká se tomu sekuritizace. Postup je následující: dáte dohromady stovky nebo tisíce subprime hypoték a zabalíte je do jednoho cenného papíru. Tento svůj výtvor poté pošlete ratingové agentuře k hodnocení. Agentura dojde k závěru, že riziko je velice nízké, až zanedbatelné. Vždyť podkladovým aktivem cenného papíru jsou hypotéky zajištěné nemovitostmi. A kdo nesplácí svou hypotéku, že? Hodnocení je tedy vynikající: AAA. S takovým prvotřídním vysvědčením to potom nemáte těžké. Můžete zavolat třeba přes Atlantik a svůj balíček nabídnout evropským finančním subjektům, jako je Deutsche Bank. Obchodník z Deutsche se vás zeptá, co v tom balíčku máte. Řeknete, že vlastně nemáte tušení… ale přirozeně to podáte diplomaticky. Prostě pár subprimů. Každopádně zásadní informace je, že to má nejvyšší možný rating AAA. Riziko je tedy velmi nízké. A abychom nezapomněli, nabízí to hezký výnos. Protože po této kombinaci (atraktivní výnos a nízké riziko) je obrovská poptávka, máte prodáno.

Jen tak mimochodem, těmto cenným papírům, za kterými najdete hypotéky, se říká MBS (mortgage-backed security). Banka je vytvoří a prodá, čímž inkasuje tučné poplatky, a zároveň se zbaví rizika. Kupující potom dostává z MBS výnosy, které plynou z toho, jak Santiago a spol. splácí své úvěry.

Ještě větší slon v místnosti

Celkově to vypadá jako finanční inovace století. Cenné papíry zajištěné hypotékami jsou skvělý byznys, takže banky reportují neuvěřitelně vysoké zisky. Akcionáři jsou také nadšení, protože akcie bank letí nahoru. A protože je nutné sehnat hypotéky, aby se mohly hezky zabalit a nabídnout k prodeji, půjčuje se kdekomu. Jinými slovy, na hypotéky dosáhne mnohem více lidí, kteří si tak mohou splnit svůj sen vlastnit dům. Vyhrává každý.  

Jenže potom se stroj na peníze a štěstí zadrhl: ceny nemovitostí začaly od roku 2006 klesat. Přestože se zpočátku jednalo o mírný pokles, někteří dlužníci se brzy dostali do problémů. Kvůli vyšším úrokovým sazbám a poklesu cen nemovitostí nemohli svůj úvěr refinancovat a nadále splácet. Na jaře roku 2007 dosáhla v segmentu subprime míra nesplácení 11 %. Každopádně jen malá hrstka investorů, analytiků a ekonomů očekávala finanční katastrofu. Ben Bernanke, šéf FEDu a jeden z největších odborníků na problematiku finančních krizí, očekával v důsledku ochlazení realitního trhu jen zvolnění tempa růstu americké ekonomiky. Právě Bernanke přišel s hodně silným argumentem: USA historicky vzato ještě nikdy nezažily pokles cen nemovitostí na celostátní úrovni (zde).

Všechno je jednou poprvé.

Podívejme se tedy na cenový vývoj nemovitostí v šestiletém období 2006 až 2011.

S tím, jak se pokles cen nemovitostí měnil v celostátní volný pád, se mnozí dlužníci dostali do nepříjemné situace. Jen si to představte. Jednoho dne se probudíte a zjistíte, že hodnota vaší nemovitosti je mnohem nižší než výše hypotéky. Heslem dne se velice brzy stalo slovo „foreclosure“, tedy propadnutí hypotéky a zabavení nemovitosti. V letech 2008 až 2010 bylo zabaveno více než osm milionů nemovitostí. Mnohé cenné papíry zajištěné hypotékami se staly prakticky bezcennými. Ano, přesně ty cenné papíry, které měly rating AA nebo rovnou AAA, a měly být tedy málo rizikové. Průšvih byl potom v tom, že banky nejenže MBS a podobné papíry vytvářely, ale také do nich samy investovaly. Dnes víme, že banka Citigroup měla v létě roku 2007 v těchto cenných papírech 43 miliard dolarů, Merrill Lynch 32 miliard, Morgan Stanley 11 miliard. Každopádně v dané době neměl nikdo nejmenší tušení, kdo drží toxická aktiva a v jakém objemu. Banka A nevěděla, v jakém stavu se nachází banka B, respektive jestli je to nadále spolehlivý partner, který tady bude i za měsíc. Důvěra se vypařila, a s ní se zadrhl celý finanční systém.

Konec a zvonec

Jedna banka za druhou se dostávala do vážných problémů. Wall Street se měla brzy změnit k nepoznání. Jen bezprecedentní záchrana finančního systému zorganizovaná americkou centrální bankou a vládou dokázala zabránit nejhoršímu. Viníků celého debaklu najdeme několik: od bank, ratingových agentur až po spící regulátory trhu a politiku vlád v oblasti bydlení. Ke krizi ovšem nemalou měrou přispěl i příběh o bezrizikovosti nemovitostí, který se ukázal být velice nebezpečným, a především drahým mýtem.

Kde jsme dnes?

Zřejmě nikoho nepřekvapí, že banky po finanční krizi čelily drobnohledu a větší regulaci. Mimo jiné musí dnes držet mnohem více kapitálu. Některé musely zaplatit velmi vysoké pokuty za nekalé praktiky při prodeji MBS a dalších cenných (škarohlíd by řekl bezcenných) papírů. Federální rezervní systém provádí od roku 2011 každoroční zátěžové testy, ve kterých zkoumá připravenost bank na nepříznivé ekonomické podmínky. Poslední testy, které proběhly koncem června 2019, dopadly dobře.

To všechno samozřejmě neznamená, že finanční systém je zcela bezpečný. Jak kdysi řekl George Soros, finanční systém je minimálně potenciálně nestabilní. Pokud se ale podíváme na banky, vidíme o poznání méně rizikové a v poskytování úvěrů mnohem obezřetnější instituce. NINJA úvěry jsou dnes nemyslitelné.

Závěrem… 

Každopádně platí, že vysoké riziko nezmizelo, jen se přesunulo jinam. S tím, jak se banky stáhly z rizikových půjček, jiné subjekty vzniklé vakuum rychle zaplnily. Obrovský boom v posledních několika letech zažívají peer-to-peer platformy. Ale o tom až ve druhém díle.  

Poznámka na závěr, kterou si nemůžu odpustit. Krizový vývoj v letech 2007 až 2009 jasně ukázal, že i nemovitosti zdaleka nejsou bez rizika. Ceny nemovitostí tehdy klesly o desítky procent v mnoha zemích světa. V USA, Británii, Irsku, ve Španělsku… Přesto když se dnes podíváme kolem sebe, vidíme celé zástupy lidí, skálopevně přesvědčených o tom, že nemovitosti jsou zdaleka nejlepší a nejbezpečnější investicí. Ale znáte to: Ti, kdo si nepamatují minulost, jsou odsouzeni k tomu ji opakovat.